第111章谜一样的实力
购置70套房子看起来多，但每月的房贷只要能解决28万左右就可以了。
吴瑕根本就不相信，梁老板每月连这点钱都拿不出。
怎么可能拿不出呢？
要知道，梁董可是以120万的年薪聘请的她啊。每个月的月薪就是10万。他还打算连花依珊都一块招到公司来呢。并且开出了跟她相同的年薪。
那就相当于，他只请她俩个员工，月薪就得支付20万。
像他这样子花钱的大老板，说他还不起28万的房贷月供，谁信呢？
别人信不信不知道，反正吴瑕是打死不信的。
正因为抱了“先入为主”的观念，吴瑕认定梁腾会采取“3万首付”的按揭方式，去投资“开放之都”的房产。
吴瑕消息比较灵通，想起了一件事儿，于是郑重其事的向梁腾示警：“真要按揭购买‘开放之都’的房子，有一点必须注意！不要买到一些貌似便宜实惠，其实是‘定时炸弹’的房子！”
“怎么说？”梁腾问。
“不知道梁董有没有听说过‘小产权房’的概念呢？”吴瑕问。
吴瑕这一提醒，梁腾顿时猛醒过来。
差点忘了这一茬。
吴瑕道：“所谓的小产权房，是指相关的土地部门不认可，由农村里的村组织出面，用村里的创收资金兴建的楼盘。那些楼盘，看起来完全按照正常的商品房的风格来建造，高达30几层，绿化也挺不错，甚至门禁系统，地下停车场，一应俱全。”
“但就因为‘小产权房’没有正常的建筑审批手续，不被相关部门认可，它只能比正常的商品房售价更优惠，便宜太多了。比如，周边的商品房卖，这小产权房只卖，便宜一半以上啊房价。”
“在房贷最宽松这几年，银行为了业务量的考虑，甚至也替小产权提供了正常的按揭贷款，只收取正常的贷款利率……一段时期内，‘开放之都’的小产权房确实卖得很火！”
“但投资这种小产权房的危险，一个是它不保值，流转过户几乎没有可能！另外一个，是它不被相关部门认可。它存在着被当作‘违章.建筑’拆除的风险。”
“别以为占地巨大，建筑又高，就不可能拆除了。在‘开放之都’的某个区，兴建有大量的小产权房，前两年就曾经被拆过一栋小产权房。这导致的直接后果，就是当时在建的几栋小产权房，被惊到了，一下子陷入了停工的状态。”
“那几栋停工的小产权房，有的已经盖到二十几层。不止是没建好就得‘停工’，甚至就连当地原本很多很火的售楼处，也几乎绝迹了。没建好的小产权房楼盘上，挂着的横幅上面，也只留下了一个电话号码，此外没有任何信息。看不出一丁点打算销售的迹象……”
“在打击小产权房的严厉风头之下，投资方停工观望。小产权房成了烫手山竽。想转手，找不到接手的下家。”
“然而，那是在严.打的那些区，小产权房已经不得出售。但‘开放之都’有些区，尚未明令禁止小产权房的兴建和出售……但看趋势，迟早也会跟进禁止的。”
“所以我必须给梁董提个醒，真要购置‘开放之都’的房产，绝对不能贪图便宜，去购买小产权房啊。我有几个认识的旧同事，就购买了‘开放之都’的小产权房。一个的房子被拆了，另外两个的虽然没被拆，但也人心惶惶。想要转手，然而一年多过去，始终没找到敢接手的。就算把房价一降再降，亏本出售了，仍然找不到人来买……”
说到这，吴瑕长长叹一口气。不知道是否在替她的旧同事感到惋惜？
“我知道了。一定不贪图便宜购买小产权房。我会特别小心的，去审核房产的用地权属性质的。对于无法查证的，宁可不买。”
梁腾正色跟吴瑕保证道。
“千万小心不能买小产权房，不，应该包括一切没有完成合法审批程序、办不了房产证的房子，都坚决不能买。”
“梁董注意这方面就行了。”吴瑕强调了一遍，最后说：“现在我想确认一点，你是决定采取首付三成的按揭方式，采购‘开放之都’70套房源吗？确认了这点，我才好进一步研究，具体购买哪个地段的房子。”
梁腾缓缓的摇头。
吴瑕脸色微变。
“我有更好的方案。”
梁腾特别强调了一遍。又道：“一口气在‘开放之都’按揭拿下70套房，类似于‘团购’。它的风险，来自于未来十年的还贷压力。一年要还上三百多四百万的‘房贷’。并且‘开放之都’的房子基本都是‘期房’，从银行放贷到正式交房这几年时间内，没有房租收入，来‘冲抵’房贷。而公司现在并没有太多营利产品。总之，公司的还贷能力，恐怕短期内也跟不上。”
“抛开这一切不谈。最关键的，一口气按揭70套房，我始终觉得，并非最佳的投资模式。”
“乐观的话，十年后，‘开放之都’的房价暴涨到了预期的高度，到时抛售几套房源，即可还清全部房贷……但起码还十年房贷跑不掉了吧？”
“每年将近四百万的房贷，还十年，那就必须再填进去四千多万。加上之前投入的一、两千万。这样的本钱投入，最后得到的收益在5亿左右，是不亏。但我觉得赚得还不够。”
吴瑕听得眼睛都瞪大了。
前后预计总投入6千万，预期获利5亿左右，这还仅仅是“不亏”？梁董竟然还觉得赚得不够多？
他是不是太过于好高鹜远？！
当然，吴瑕在家里面的时候，也看过她老爸运用十数亿资本，投资有色金属行业，短短数年获利几十上百亿……但“有色金属行业”的准入门槛太高了，除了动辄数亿的资本运作，还需要有强大的人脉资源。一般人无法涉足该行业。
再一个，越是投入巨大的行业，比如投资数亿数十亿，它获利的前景才越广阔，有时候收益率高达几十倍上百倍。
越是低投入的生意，反而很难获得十倍几十倍的利润。
这不难理解。
就好像拥有几十亿身家的富豪，他只要投对了项目（甚至只要买对了哪支优质股票），他的财富就能在很短时间内变成上百亿，几百亿。
而投入几万块开餐饮店的，就算生意不错，但要他很短时间内赚十几二十倍利润，赚个一百万，感觉就挺困难的。
这说明，资本累积到一定程度之后，钱才更好赚。
所以吴瑕觉得嘛，总共投入几千万，在十年内可以收获十倍的利润，够可以了。这也是房地产被称之为“暴利行业”的原因所在。
换作其它普通的生意，投资几千万，花了几年时间，也就是可以赚回几千万的本钱而已。
就这，梁董竟然还不满意？
吴瑕真不知道梁董的心气有多高？他究竟还有什么办法利用手头上1600万现钱，赚取何等惊人的财富？
吴瑕苦笑着摇头，对梁腾道：“我实在无法想象，还有什么样的房地产项目，比之大批量按揭购房更赚钱？更稳妥？风险更低？当然，你若说直接拿地，自己盖房子来卖更赚钱，那肯定的。但那也不是区区1600万可以玩转的了。”
梁腾似乎浑不在意吴瑕善意的嘲讽，缓缓开口。
“我有个全盘的计划了的。仍然是投资房地产，但十年的预期获利，最少是‘按揭购房’的二十倍以上。只不过，想要我的计划成功，必须有一定的人脉资源。”
梁腾不知不觉压低了声音，很是鬼祟的透.露着惊人的打算。
吴瑕首先被惊到了。
一口气“按揭购房70套”，十年预期收益高达5亿啊。梁董居然夸下海.口，他计划中的房地产投资，预期收益居然比5亿还高20倍。还至少呢！
就用“至少”的20倍来计算，5亿的20倍，那就是100亿的收益了。
吴瑕彻底无语了。
哪怕她再怎么盲目的相信梁董的神奇能耐，依然难以置信，他能凭借1600万，短短十年内赚取百亿以上的财富。
正常的生意，哪有可能产生如此恐怖的暴利！
不错！
吴瑕感觉那已经不仅仅是惊人了。简直达到了“恐怖如斯”的境界了。
吴瑕定了定神，不自觉学着他的模样，压低了声音问：“你确定，你不是要干什么违法的勾当吧？甚至，你打算赌命了，拿一千多万去雇佣一批亡命之徒，去从事贩卖白.面的勾当吗！？天啊，梁董你年轻有为，前途远大！千万不要犯傻啊，毁了自己毁了自己一家人！”
梁腾哭笑不得的看着她，忍不住摸摸鼻子（当然是摸自己的鼻子），说：“我真那么蠢，你也不会加盟我的这个小公司了。你不相信我的脑子，也应该相信自己的智商及眼力啊。放心吧，绝对不会去从事违法犯罪之事。”
吴瑕心里稍定。
梁腾否认了从事违法勾当的可能性，吴瑕的好奇心又被勾了起来。
究竟是什么样的房地产投资，可以用1600万的投资，十年间掠取百亿利润？
梁腾却卖起了关子。
依然锁定之前的问题，追问她：“我需要的‘人脉’，一个来自于土地部门的，一个是来自于银行系统的。你认识这方面的人吗？”
说到这，又强调了一些具体要求：“你知道南边市有个名叫‘封源’的县级区吗？我需要的是‘封源区’的土地部门的人脉，必须是土地部门‘地籍科’的组长。当然，最好能认识土地部门的负责人。”
“来自银行系统的人脉，工行农行建行交行……无论哪个行都没关系了。只要是‘封源区’的银行系统的，能拍板批准发放贷款的就行了。”
吴瑕用自己的思维方式来解读，梁腾需要用到银行系统的人脉，不消说，当然是为了要贷款。可是按照正常程序，哪怕按揭70套房的巨额房贷，都可以批下来，不需要额外去跑关系。
梁腾居然要用到银行系统的人脉，难道他的贷款有猫腻？
但他刚刚又保证了绝对不做违法勾当。
想不通，真的想不能！
另外，需要来自于土地部门的人脉，表面看当然是为了土地过户。但买房子过户，不是更应该找“房产部门”的人脉吗？
（现在不像后世。后世的土地部门升级成了“自然资源部门”，把房产部门办理“房产证”的职权收了过去，统一变成办理“不动产权证”了。现在办理房产证仍归“房产部门”负责。吴瑕觉得梁腾不找“房产部门”，只找“土地部门”的人脉，有点古怪。）
吴瑕还有一点百思不得其解：梁腾需要的土地及银行两处的“人脉”，反复提及一个名叫“封源区”的小地方。难道那“封源区”是梁董布局的关键？
说来惭愧。
吴瑕向来对于自己的地理方面的见识，颇为自负。
但她确实没听过南边市的“封源区”。
估计应该是一个挺小的区，经济、旅游、人文、知名度，方方面面都毫不出色的小区吧。
否则哪怕有一丁点名气，吴瑕也应该听说过的。
吴瑕苦笑一声：这么偏僻的小区，要认识区里土地部门的负责人啊？这不是为难她吗？
不过，吴瑕忽然脑里灵光一闪。她不认识“封源区”的人，但刚才梁董说过了，封源区正好由南边市管辖。
南边市长她认识啊。
当然，还是因为她爸的缘故认识的南边市长。这位姓谢的市长待人相当热情（也可能因为知道她是吴震霆的女儿）。
吴瑕知道，她爸为了逼她返回家族企业发展，放风给许多大小企业不要接纳她。
但对于仕途方面的熟人们，吴震霆不可能也去施加影响力，叫他们不要“理会自己的女儿吴瑕”。
因为吴震霆觉得女儿无论如何，不可能转到仕途去发展吧？
再说了，国内中大型企业有数，吴震霆要施加影响力很容易。
但仕途方面吴震霆认识的“人脉”数以万计，都是个体啊，吴震霆怎么可能向如此之多如此之散的“个体”释放信号：叫大伙都不要卖面子给吴瑕呢？
所以吴瑕觉得自己还是可以联系一下南边市的谢市长。请她出面介绍“封源区土地部门”的负责人……梁腾指定的人脉不就有了吗？
同理，“封源区”的银行系统的负责人，谢市长当然也认识的。
甚至就连投资地产需要贷款的话，因为“封源区”是由“南边市”管辖的，谢市长可以直接跟“南边市”的银行系统打招呼，介绍梁腾去南边市哪家银行申请贷款。
联系南边市里的银行系统，对谢市长来说，最简单了。
想通了这一层，吴瑕也不藏着掖着，对梁腾直言相告道：“我倒是认识南边市长。但你要办的事儿，难度大不大啊？难度太大的话，我担心自己的面子不够啊。”
梁腾精神一振，道：“有这么强大的人脉，足够了。我要请托的事儿，也不是特别难办啊。无非就是，我购买一些‘封源区’的土地需要过户的时候，当地土地部门，能够在最短时间内替我办好过户手续。我的愿望就达成了。”
“至于南边市的银行方面的关系，当然是要借钱才找银行啊。到时候，我希望银行能按照我提供的‘抵押物’的真实价值，来发放贷款……而不是只提供抵押物一半价值的贷款给我。”
吴瑕狐疑道：“就这么简单吗？这些事儿，听起来都挺正当的啊。就算不找人脉，也大概率能办成的啊。何必找人欠下人情。”
梁腾干笑两声：“走正常程序，未必那么容易就能办成。毕竟到时候我向银行借款的金额，可能有点大。”
“能有多大啊？”
吴瑕不以为然道：“我猜你顶多贷个一千几百万，再加上之前的1600万，应该足够你去‘开放之都’炒房了。”
梁腾实话实说：“我想向当地的银行贷款3个亿。最少也得贷2.6亿。否则我怕资金不够周转，拿不下我锁定的‘开放之都’的某个地产项目啊。”
吴瑕惊得几乎要跳起来。
良久，看着梁腾的表情很认真，不似说笑。
吴瑕忍不住嘀咕道：“你有等值的抵押物吗？最好抵押物是土地或者房产。要在银行贷3个亿出来，按照常规，必须抵押物估价6亿，银行就按估价的百分之五十来放贷……”
“这个不难操.弄，你起码得提供价值差不多3亿的‘抵押物’，谢市长可以找评估方，估成4亿的价值。然后银行方面按照4亿的估价的百分之七十五给你放贷。也就达到了你借贷3亿的目的了。”
“如此操.作，评估方把将近3亿的抵押物估成4亿，这个估价也不算离谱。毕竟抵押物是房地产的话，估价的东西，稍微估多百分之二十五的价格，也说得过去。毕竟参考的是周边土地售价。地块和楼盘那么多，选择不同参考之物，得出的评估价就会有区别。这很正常。”
“到了银行那边，评估价4亿的抵押物，银行按百分之七十五的价格放贷，也说得过去。毕竟，只放贷评估价一半的价格，是通俗作法。为了保证放贷安全。但真要放贷评估价的七成半，也可以的。”
“只要你提供的抵押物，真实价值能有3个亿，谢市长出面，两边帮助活动一下，贷出3个亿给你，她本身也不必担什么风险的。这事儿拜托她，她没什么不敢帮的。”
“那我就放心了。”
梁腾听得频频点头，又有些贪心不足的问：“既然有人脉关系，只要不超过评估价百分之一百来放贷，理论上都可以。咱们难得找了谢市长的人情了，要不要直接请银行按照4亿评估价，就贷4亿给我们呢？多一个亿，能办好多事。我到‘开放之都’操.弄那个房地产大项目，就更有信心了。”
“你也知道，那只是理论上可以百分百按评估价放贷啊？！”
吴瑕白了他一眼：“千万不要太过分啊。百分之一百按照评估价放贷，那也太招人眼了。本来‘评估’的抵押物，都溢价百分之二十了。惹眼的事儿做的太多，大伙要冒的风险就有点大。要稳妥啊。你一开始都说不要做违法的勾当了。咱们这算是打了点擦边球吧。太过的话，收拾不好，就糟糕了。”
梁腾叹一口气。有点惋惜。
似乎只要稍稍冒些险就可以平空多添一个亿。但却不能冒那险。憋得慌。
最终仍点点头，认可了吴瑕的意见。
吴瑕狐疑的上上下下打量梁腾，话锋一转，质疑道：“梁董啊，不是我看不起人。但我怎么也无法想象，您能拿出等值3个亿的抵押物向银行贷款啊？难道说，你老家的那堆废墟里，挖出了某件古代珍稀的古董吗？那我可得提醒您一句：古董这玩意儿很难评估价格的，法律规定不能拿来当抵押物向银行贷款的啊！”
梁腾讪讪道：“我家有古董的话，直接卖掉它了。就算古董价格难估，多少值些钱。我放到拍卖会上，能卖多少钱就卖多少钱算了。谁还想着去银行抵押贷款啊。”
“那你真的有价值3个亿的土地或者房产，可以拿去银行抵押贷款啊？”吴瑕惊奇的问。
“是一些大宗的土地，还有零星的多套房产。我想拿这些去银行抵押贷款。”
梁腾弱弱的说到这。在心里补充了一句：只不过那些大宗土地还有多套房产我还不曾到手。我准备去买下来了。而且交易成功的把握还挺大的，高达七、八成。只是不好向吴瑕透.露我的房源来历罢了。这应该不算是欺骗她吧。
吴瑕真正的震惊了。
眼前这位梁老板才多少岁啊？怎么就会拥有了价值3个亿的固定资产了呢？最最关键的，梁董年轻也罢了，他几乎没啥靠山啊。出身也非大富大贵之家。这样的情况下，他去哪儿弄到的价值3个亿的固定资产？！
想不通！真的想不通！
每次吴瑕都以为已经看到了梁腾的实力底细了。结果一转头，梁董又能向她展现更为强大恐怖的实力。
这种恐怖实力的披露，不仅限于财富方面，还包括艺术才华方面。
一开始吴瑕以为他的才华只限于拍摄“精品视频”，结果梁腾愣是短短数日内抛出了N首“神曲”！
那可是能让乐坛也为之震上几十震的“神曲”啊！
一开始以为凭梁老板的经济实力，去“开放之都”按揭购房都非常吃力了，孰料还没替他伤多少脑筋呢，梁腾又泄漏了他拥有价值3个亿的房地产，打算向银行抵押贷款！
或许，上述的实力，仍然只是梁腾实力的“冰山一角”罢了。
谜一样的实力啊！
说不清，道不明。真正需要用到的时候，梁董偏偏就能拿出来。毫不含糊。
吴瑕有点麻木的道：“梁董你有3个亿的固定资产怎么不早说？有如此丰厚的财力，我自然不会只想着策划像‘按揭购房’之类的小打小闹的投资方案了。”
“不是现钱啊。还必须要向‘封源区’的银行申请贷款成功，3亿真正到手，才有投资‘开放之都’的资金啊。”梁腾有点心虚的说。
“为什么要在‘封源区’的银行贷款？”
吴瑕刚疑惑的问了句，猛然醒悟：“难道说梁董拥有的房地产，统统都是在‘封源区’购置的吗？”
“那是当然。否则谁会去那地儿的银行找贷款啊。”梁腾道：“异地贷款，很难审批通过的。尤其是异地评估抵押地产的价值，难啊。没有银行愿意冒这风险的。”
吴瑕眼神古怪的盯着梁腾。
她都不知道“封源区”在哪个鸟不拉屎的山旮旯里呢？
这并非是她地理知识不合格，而是更证明了那地方足够“山”。
梁腾居然跑到那么“山”的地儿去购置房地产。而且还是一买就买下了价值3个亿的地儿。
就算买的时候用不了这么多钱，支出肯定也少不去。
这是什么节奏？他到底什么想法？
“封源区”又有什么吸引他的特别之处？
他有钱为何不早早的就到“四大一线城市”去投资地产啊？
当时地价还那么便宜啊！投资四大一线城市的房地产，说什么也要比投资那个“封源区”的，更有价值吧！？
许多疑惑塞满了吴瑕的脑袋。
不过比起这些疑问，吴瑕觉得有一事更紧迫，必须给梁腾提个醒：“从银行借3个亿出来，只要你的抵押物没问题，应该就没问题。可是，你算过了吗？3个亿的贷款啊，无论借10年，或者年，那银行的利率可不便宜。我粗率算了下，每年需要支付的利息在一千万到一千六百万之间。主要看你贷款年限有多久了。”
说到这，吴瑕特别强调一句：“一年支付多万的银行利息啊。梁董你准备在‘开放之都’进行什么样的大投资啊？能保证那投资，每年的收益都远远超过这笔利息的支出吗？”
说到这，忍不住满是担忧的望着梁腾。
这位一开始就说，要投资个挺冒险的项目。
该不会最终冒险过头了吧，一个收刹不住，就是满盘皆输。
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